Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

(DAEB-tak en niet-DAEB-tak)

 

ACTIVA

A. VASTE ACTIVA

 

I Vastgoedbeleggingen

 

 

 

 

De marktwaarde van de woningen, de parkeergelegenheden en het ZOG-vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Het BOG- en MOG vastgoed is gewaardeerd op basis van de full-methode door een beëidigde makelaar. Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2020 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

  • Macro-economische parameters;
  • Markthuur;
  • Markthuurstijging;
  • Leegwaardestijging;
  • Splitsings- en verkoopkosten;
  • Instandhoudings- en mutatieonderhoud;
  • Beheerkosten;
  • Belastingen en verzekeringen;
  • Verhuurderheffing;
  • Disconteringsvoet;
  • Exit yield;
  • Wijziging waarderingsmodel.

 

Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt. Per type vastgoed zijn de belangrijkste veronderstellingen vermeld:

 

Parameters woongelegenheden

De belangrijkste parameters zijn:

 

 

De gemiddele markthuur van de woningen en de gemiddelde disconteringsvoet zijn als gevolg van de validatie van het handboek gestegen. 

De minimale mutatiekans is verhoogd van 2 naar 4%.

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

 

Parkeergelegenheden

De belangrijkste parameters zijn:

 

 

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed

In 2019 is het gehele BOG-MOG vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT - www.nrvt.nl). Dit jaar heeft een markttechnische update plaatsgevonden. Dit is voor volgende jaar ook van toepassing. Elke 3 jaar dient het BOG-MOG Vastgoed volledig getaxeerd te zijn. Voor de nieuwe MOG in 2020 heeft wel een volledige taxatie plaatsgevonden. Voor twee complexen vond er een wijziging in de huursituatie plaats, hiervoor is een hertaxatie van toepassing.

 

De belangrijkste parameters zijn:

 

 

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

 

 

Toelichting schattingswijziging leidend tot waardemutatie:

 

 

De martkwaarde stijgt op totaal niveau (Daeb en niet-Daeb) met 104,85% ten opzichte van 2019. Hieronder een verklaring van de grootste verschillen:

 

Voorraadmutaties

Er zijn 105 VHE’s opgeleverd met een gemiddelde marktwaarde van € 133.590.

En er zijn twee woningen aangekocht met een gemiddelde marktwaarde van € 131.590.

Twaalf onzelfstandige woningen zijn uit exploitatie gegaan met een gemiddelde marktwaarde van € 16.217 en er zijn drie zelfstandige woningen in exploitatie gekomen met een gemiddelde marktwaarde van € 108.287 als gevolg van overige voorraadmutaties.

 

Mutatie objectgegevens

De gemiddelde contracthuur van woningen is gestegen van € 572,44 naar € 590,57 (+3,17%). Het aantal leegstaande woningen is gedaald van 50 naar 34.

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is gestegen van € 177.332 naar € 192.625 (+8,62%). Hierdoor stijgt de gehanteerde leegwaarde en daarmee de verkoopopbrengsten.n 7,17% naar 6,21% (-0,96 procentpunt).

De gemiddelde mutatiekans doorexploiteren van woningen is gedaald van 7,17% naar 7,1% (-0,07 procentpunt).

 

Methodische wijzigingen handboek en software

In het handboek 2020 geldt een minimale mutatiekans van 4% in plaats van 2%, dit heeft een positief effect op de marktwaarde.

In het handboek 2020 zijn de overdrachtskosten in de eindwaarde verhoogd naar 9%, dit heeft een negatief effect op de marktwaarde.

Het renovatiejaar is in 2020 toegevoegd aan de objectgegevens.

 

Parameteraanpassingen als gevolg van validatie handboek

De gemiddelde markthuur van woningen is, als gevolg van de validatie van het handboek, fors gestegen van
€ 779,41 naar € 1.039,77 (+33,4%). Hierdoor stijgt het aantal woningen met een doorexploiteer scenario van
50 naar 1.554 na deze wijziging.

De gemiddelde disconteringsvoet doorexploiteren van woningen is, als gevolg van de validatie van het handboek, gestegen van 6,02% naar 6,46% (+0,45 procentpunt). De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woningen is, als gevolg van de validatie van het handboek, gestegen van 6,41% naar 7,03% (+0,61 procentpunt).

 

Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

De macro-economische parameters (met name prijsinflatie) zijn in 2020 lager ingeschat dan in 2019. Dit leidt - per saldo - tot een negatief effect op de marktwaarde.

De gemiddelde markthuur van woningen is, als gevolg van marktontwikkelingen, gestegen van € 1.039,77 naar € 1.114,27 (+7,16%). Omdat bij veel woningen het doorexploiteerscenario leidend is heeft dit een redelijk groot effect. 

De historische leegwaardestijging van woningen is gedaald van 9,4% naar 6,5% (-2,9 procentpunt). De gemiddelde toekomstige leegwaardestijging van woningen is gedaald van 2,2% naar 2,15% (-0,05 procentpunt).

Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud doorexploiteren van woningen is gestegen van € 1.433,59 naar € 1.530,70 (+6,77%). Het gemiddelde instandhoudingsonderhoud uitponden van woningen is gestegen van € 592,86 naar € 670,53 (+13,1%).

Ingerekende verhuurderheffing is gedaald als gevolg van lagere voorgeschreven percentages gedaald van 6,46% naar 6,32%.

De gemiddelde disconteringsvoet uitponden van woningen is als gevolg van marktontwikkelingen, gedaald van 7,03% naar 6,88%.

 

Beleidswaarde 

De Beleidswaarde ultimo 2020 bedraagt 283 miljoen (2019: 274 miljoen).

Deze beleidswaarde is als volgt afgeleid uit de marktwaarde:

 

 

Toelichting bij activa in exploitatie: gevoeligheidsanalyse

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning terug-
gerekend) als volgt:

 

 

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

 

 

De beleidswaarde is voor het eerst in het boekjaar 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling was. In 2019 is het begrip onderhoud/verbetering en beheerlasten nader geduid. In 2020 zijn, behalve de handboekwijzigingen, geen structurele aanpassingen doorgevoerd. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de AW en WSW zou kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden. 

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Per 31 december 2020 is in totaal € 371 miljoen (€ 325.293 daeb en € 45.293 niet-Daeb) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2019: € 357 miljoen (€ 312.870 DAEB en € 44.547 niet-DAEB)), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 306 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Velison Wonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

 

Doorwerking Wet Eenmalig Huurverlaging

In 2020 is de Wet Eenmalige huurverlaging (WEH) aangenomen. Doel is om “duur scheef wonen” te bestrijden door de huren te verlagen voor mensen met een laag of verlaagd inkomen. Tegenover de lagere huurinkomsten staat een verlaging van de verhuurheffing met 0,036%. De impact van de wetswijziging zal per corporatie anders zijn afhankelijk van de samenstelling van het huurdersbestand.

De WEH is van toepassing op uitsluitend sociale woningen (DAEB) van woningcorporaties die in 2021 een huurprijs hebben tussen de € 633,25 en de huurliberalisatiegrens van € 752,33 en waarvan het huishouden over 2019 een lager inkomen had dan € 23.725 (één persoon) of € 32.200 (meerdere personen). Voor huishoudens met tenminste één AOW-gerechtigde liggen de bedragen circa € 100 lager. De verlaging is tot € 633,25 (laagste aftoppingsgrens) voor een huishouden met 1 of 2 personen en tot € 678,66 (hoogste aftoppingsgrens) voor huishoudens met 3 of meer personen.

 

Impact op de Marktwaarde

Op de impact van de huurverlaging wordt niet ingegaan in het Handboek. De marktwaarde in verhuurde staat (MVS) wordt bepaald of berekend op basis van de contracthuur van december 2020 en de markthuur na mutatie. Met de huurverlaging is in de MVS (basisversie) expliciet geen rekening gehouden Uitgangspunt bij de MVS is de prijs die een derde voor de woning wil betalen. Er vanuit gaande dat dit geen woningcorporatie is, is de koper niet verplicht om de huur te verlagen.

In het Handboek is de verlaging van de verhuurderheffing reeds meegenomen.

De inschatting is dat er een maandelijkse huurverlaging zal zijn van circa 11.000 euro. De impact op de marktwaarde schatten we in op een verlaging van zo’n 2 miljoen euro, circa 0,40%.

 

Impact op de Beleidswaarde

De huurverlaging heeft wel impact op de beleidswaarde. In de beleidswaarde wordt uitgegaan van het doorexploiteerscenario waarbij de huur bij mutatie naar de streefhuur wordt aangepast. Vanwege de verplichte huurverlaging zal dit een negatieve impact hebben op de bestaande contracthuren, waarmee rekening zou moeten worden gehouden.

De impact op de beleidswaarde van de maandelijkse huurverlaging van circa 11.000 euro wordt geschat op een daling van ongeveer 1,5 miljoen euro, zo’n 0,56%. Hiermee is geen rekening gehouden in de berekening van de beleidswaarde.

 

Verzekering

Het vastgoed is in 2020 bij Raetsheren van Orden verzekerd tegen brand- en stormschade. 

De verzekerde som bedraagt € 496,4 miljoen, dit is exclusief de verzekerde som van de woningen die onderdeel uitmaken van een VvE; deze worden verzekerd door de VvE.

Het feitelijk verzekerde bedrag ligt hoger; Raetsheren van Orden vergoedt bij schade de werkelijke herbouwwaarde van het perceel.

 

OZB taxatie

Het vastgoed is in 2020, peildatum 1-1-2019, voor de WOZ getaxeerd op € 719 miljoen (2019: € 663 miljoen).

 

3. (On-)roerende zaken Verkoop onder Voorwaarden

 

 

4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

 

 

Het project KPN / de Duinen betreft nieuwbouw van 48 appartementen in de sociale sector. De woningen zijn in 2020 opgeleverd.

Het project Meerweidelaan betreft 38 woningen waar energetische verbeteringen worden aangebracht. De gemaakte kosten tot en met 2020 zijn als onrendabel geboekt.

Het project Stadspark betreft nieuwbouw van 54 appartementen in de sociale sector. De woningen zijn in 2020 opgeleverd.

Het project Skaeve Huse betreft nieuwbouw van 3 units in de sociale sector. De woningen zijn in 2020 opgeleverd.

 

 

II Materiële vaste activa

1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Het verloop van deze post is als volgt:

 

 

 

Afschrijvingen:

De auto’s worden, rekening houdend met een restwaarde, in vijf jaar lineair afgeschreven.

Het kantoorpand van Velison Wonen wordt in 40 jaar lineair afgeschreven.

De interne verbouwing van het kantoorpand wordt in 20 jaar lineair afgeschreven, de overige inventaris in vijf jaar lineair.

 

 

III Financiële vaste activa

 

 

1. Latente belastingvordering

 

 

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt:

 

 

Disagio op leningen: 

Disagio op leningen: In de jaarrekening is voor de leningportefeuille een latente belastingvordering tegen contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening. 

De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. De gehanteerde disconteringsvoet is 1,9275% (2019 2,36%). 

Voor het bezit waarvan de marktwaarde hoger is dan de fiscale waarde heeft Velison Wonen de mogelijkheid om af te schrijven. 

Voor dit afschrijvingspotentieel is een latentie getroffen. De gehanteerde disconteringsvoet is 1,9275%.

Sinds 1 januari 2019 is in de Wet op de Vennootschapsbelasting een renteaftrekbeperking (ATAD) opgenomen.

Op basis van deze regeling is de renteaftrek beperkt. Het saldo aan niet afgetrokken rente is mogelijk aftrekbaar in de toekomst. Echter vanwege de onzekerheid op welke termijn dit aftrekbaar is, is er geen latentie gevormd.

 

2. Leningen u/g

Het verloop van de leningen aan derden is als volgt weer te geven:

 

 

Dit betreft vorderingen als het gevolg van de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders in Velsen-Noord. De regeling is met toestemming van het toenmalige Ministerie van VROM, gedateerd 11 april 2003, uitgevoerd.

De leningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde.

 

 

 

B. VLOTTENDE ACTIVA

 

I Voorraden

 

 

De overige voorraden betreft de magazijnvoorraad van klein materiaal.

 

 

II Vorderingen 

 

 

1. Huurdebiteuren

De specificatie naar aantal huurders met een achterstand in aantal maanden luidt als volgt:

 

 

De bruto huurachterstand bedraagt 1,24% van de te ontvangen jaarhuur en vergoedingen. (2019 1,29%).

 

De voorziening wordt jaarlijks beoordeeld op basis van ouderdom van de vorderingen. Vorderingen op huurders die gebruik maken van de WSNP of minnelijke regeling worden direct ten laste van de voorziening gebracht.

 

Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt:

 

 

2. Overheid (Gemeenten)

De specificatie per ultimo het boekjaar:

 

 

3. Belastingen en premies sociale verzekeringen

 

 

4. Overige vorderingen

 

 

De vorderingen hebben alle een verwachte looptijd van korter dan een jaar.

 

5. Overlopende activa

 

 

 

III Liquide middelen

 

 

Velison heeft per 31 december een kredietfaciliteit bij de BNG ten bedrage van € 0,5 miljoen. 

De liquide middelen zijn direct opneembaar.

 

 

 

PASSIVA

C. EIGEN VERMOGEN

 

 

Voorstel tot bestemming van het resultaat is om het gerealiseerde resultaat ad € 3.310.021 ten gunste van de overige reserves te brengen en het niet gerealiseerde resultaat waardeveranderingen vastgoed in exploitatie ad € 13.169.733 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen. Deze bestemming is in de jaarrekening reeds verwerkt.

 

1. Herwaarderingsreserves

 

 

Het verloop van de herwaarderingsreserves is als volgt:

 

 

2. Overige reserves

  

 

3. Resultaat boekjaar

 

 

 

 

D. VOORZIENINGEN

 

 

1. Voorziening onrendabele investeringen

 

 

Reservering loopbaanontwikkeling

In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Voor 2021 zijn nog geen concrete budgetaanvragen bekend. Het karakter van de voorziening is overwegend langlopend.

 

2. Voorziening organisatieontwikkelingen

 

Voor verplichtingen die voortkomen uit de organisatieontwikkeling is een voorziening getroffen.

 

3. Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed

 

 

4. Voorziening latente belastingverplichtingen

Verloop van de in de balans tot waardering gebrachte voorziening latente belastingverplichtingen en in het boekjaar:

 

 

Velison Wonen sluit aan bij de handreiking latenties van Aedes. Op basis van de handreiking hoeft de latentie niet gevormd te worden en valt de passieve latentie vrij.

 

 

 

E. LANGLOPENDE SCHULDEN

 

 

1. en 2. Schulden/Leningen overheid en kredietinstellingen

Het verloop van de leningen is als volgt:

 

 

Voor de leningen van 2020 gelden rentevoeten die variëren van -0,412% tot +5,58%. 

De gemiddelde rentevoet over 2020 bedraagt 2,72%. De gemiddelde looptijd van de leningen is 15,8 jaar.

Van de schuldrest heeft € 90,8 miljoen een looptijd van langer dan 5 jaar.

De binnen een jaar vervallende aflossingsverplichtingen van alle leningen bedragen € 12.022.828 en zijn op de balans opgenomen onder de kortlopende schulden. De marktwaarde van de leningen bedraagt € 156.032.000 (2019: € 138.423.000).

 

Rente- en kasstroomrisico

Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage en naar resterende looptijd.

 

 

3. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

 

 

De bij de levering van de woning ontvangen liquide middelen vertegenwoordigen een terugkoopverplichting die wordt opgenomen (als langlopende schuld) onder Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken onder voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op basis van terugkoopprijs per balansdatum.

 

4. Overige schulden

 

 

De waarborgsommen zijn geheven uit hoofde van de huurovereenkomst. Over de betaalde waarborgsommen wordt bij teruggave geen rente vergoed.

 

 

 

F. KORTLOPENDE SCHULDEN

 

Alle kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd korter dan een jaar. Kortlopende schulden worden na de eerste verwerking tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd.

 

1. Schulden aan overheid (Gemeenten)

 

 

2. Schulden aan kredietinstellingen

 

 

3. Schulden aan leveranciers

 

 

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen

 

 

5. Schulden ter zake van pensioenen

 

 

6. Overige schulden

 

 

7. Overlopende passiva

 

 

Niet uit de balans blijkende informatie

Deelneming in de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Obligoverplichting

Ingevolge het reglement van het WSW neemt iedere deelnemer deel in het risico waartoe de stichting WSW zich voor de deelnemers borg heeft gesteld. De bijdrage is maximaal 3,85% van het schuldrestant van de door de deelnemer aangegane leningen waarvoor het WSW zich borg heeft gesteld. De stichting WSW zal overgaan tot invordering van deze bijdrage als het vermogen van het WSW onder de minimumgrens van 0,25% van de gegarandeerde uitstaande schuldrestanten komt.

Per 31 december 2020 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 4.333.905 uit hoofde van de door het WSW verstrekte borgstellingen.

 

Deelnemingen overig

Sinds 2019 maakt Velison Wonen deel uit van het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem van de MRA. Velison Wonen heeft 100 aandelen in 2019 aangekocht in woningnet en neemt deel aan de stichting Woonservice Kennemerland. Voor beide deelnemingen is toestemming verleend door de Autoriteit Woningcorporaties.

 

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor de renovatie van woningen tot een bedrag van € 93.415. Deze verplichtingen komen naar verwachting binnen 1 jaar na balansdatum tot afwikkeling.

 

Volmacht WSW

Velison Wonen heeft een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW (als bedoeld in het Reglement van deelneming stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, artikel 30), zodat het WSW in staat wordt gesteld om, wanneer daartoe aanleiding is, over te gaan op hypotheekvestiging op het bezit dat de woningcorporatie in onderpand heeft gegeven. Velison Wonen heeft haar volledige bezit in onderpand gegeven.

 

Gebeurtenissen na balansdatum

Op het Aedes congres van 9 februari jl. hebben de corporaties besloten om tot een structurele oplossing te komen voor Vestia.

De corporaties wordt gevraagd om een vrijwillige bijdrage te leveren door middel van een leningruil. De inschatting is dat de financiële consequenties voor Velison beperkt zullen zijn. 

 

Huurbevriezing

In februari 2021 is besloten dat per 1 juli 2021 de huurprijs van de sociale huurwoningen bevroren worden. De minister heeft toegezegd de financiële gevolgen van deze huurbevriezing te compenseren middels een verlaging van de verhuurderheffing. Gezien het feit dat hiermee in het waarderingshandboek geen rekening mee is gehouden is de vraag welke impact dit op de jaarrekening 2020. Aangezien de verwachting is dat de financiële gevolgen van de huurbevriezing en de verlaging van de verhuurderheffing elkaar compenseren (al kan dit per woningcorporatie verschillen) ligt het in de rede met de huurbevriezing zowel in de beleidswaarde als in de marktwaarde geen rekening te houden. Met de effecten van de huurbevriezing zijn in de jaarrekening geen rekening gehouden. 

 

 

 

Toelichting op de winst- en verliesrekening
(DAEB-tak en niet-DAEB-tak)

 

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

 

 

1. Huuropbrengsten

 

 

De huuropbrengst is met € 1.136.074 toegenomen als gevolg van nieuwbouw, aangekochte verhuureenheden, de jaarlijkse huurverhogingen, geriefsverbeteringen en huurharmonisatie bij mutatie.

Per 1 juli 2020 zijn de huren (inclusief inkomensafhankelijke huurverhoging) gemiddeld verhoogd met 2,88%.

 

2. Opbrengsten servicecontracten

 

 

3. Lasten servicecontracten

 

 

De bedragen die in rekening worden gebracht voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Ze worden jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. Jaarlijks vindt de afrekening plaats met de huurders met de betrekking tot de verrekenbare servicekosten over het voorgaande jaar.

 

4. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

 

 

De overige bedrijfslasten zijn verlaagd met de toegerekende organisatiekosten aan onderhoud, leefbaarheid en verkopen die volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld.

 

Salariskosten 

 

 

Het gemiddeld aantal werknemers omgerekend in fte’s in 2020 bedraagt 31,25 (2019: 33,62).

 

 

Overige bedrijfslasten

 

 

Afschrijvingen activa ten dienste van exploitatie

 

 

 

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. Onderstaande verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Velison Wonen van toepassing zijnde regelgeving voor het WNT-maximum voor de woningcorporaties klasse E.

 

Gegevens 2020

 

 

Gegevens 2019

 

 

Gegevens 2019

 

 

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2020 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2020 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.

De vergoeding commissarissen omvatten periodiek betaalde beloningen.

 

Toezichthoudende topfunctionarissen

 

Bedragen x € 1

 

 

 

 

 

De totale kosten van de raad van commissarissen bedroegen inclusief advieskosten, opleidingen etc. in 2020 € 78.369 (2019: € 76.623).

 

5. Lasten onderhoudsactiviteiten

 

 

6. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

 

 

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

 

 

7. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

 

 

8. Toegerekende organisatiekosten

 

 

9. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

 

 

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

 

 

Netto resultaat overige activiteiten

 

 

13. Opbrengsten overige activiteiten

 

 

14. Kosten overige activiteiten

 

 

15. Overige organisatiekosten

 

 

Kosten jaarverslag

 

 

Bovenstaande kosten voor controle van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2020 ongeacht of de werkzaamheden gedurende 2020 zijn verricht. Onder de post fiscale werkzaamheden worden de kosten verantwoord die o.a. betrekking hebben op de vennootschapsbelasting. De overige kosten voor het jaarverslag hebben o.a. betrekking op de bepaling van de marktwaarde van ons bezit.

 

16. Leefbaarheid

 

 

Saldo financiële baten en lasten

 

 

17. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

 

 

18. Rentelasten en soortgelijke kosten

 

 

19. Belastingen

 

 

Het effectieve belastingtarief is 6,44% (2019: -0,5%).

 

Belastingen resultaat uit latenties

 

 

RESULTAAT NA BELASTINGEN

 

 

Toelichting vennootschapsbelasting

De belastinglast 2020 is als volgt bepaald:

 

 

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening.

Daarbij is rekening gehouden met vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

 

 

 

Enkelvoudige balans DAEB-tak

 

 

 

 

 

Enkelvoudige winst- en verliesrekening DAEB-tak

 

 

 

 

Enkelvoudig kasstroomoverzicht DAEB-tak

 

 

 

 

Enkelvoudige balans niet-DAEB-tak

 

 

 

 

 

Enkelvoudige winst- en verliesrekening niet-DAEB-tak

 

 

 

 

Enkelvoudig kasstroomoverzicht niet-DAEB-tak