Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2019

Toelichting op de waarderingsgrondslagen

 

Balanswaardering

De jaarrekening 2019 heeft betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 en is gebaseerd op de geldende Richtlijn voor de Jaarverslaglegging 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. Alle bedragen luiden in euro’s tenzij anders vermeld.

 

 

 

Grondslagen algemeen

 

Algemene toelichting

Velison Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”.

Zij heeft specifieke toelating in de Metropool Regio Amsterdam en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Velsen. Velison is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 34090425. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van onroerende zaken.

 

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT”), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

 

Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) moeten corporaties in de toelichting van de jaarrekening vanaf 2018 gescheiden balansen, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzichten voor DAEB en niet-DAEB-tak opnemen. In de uiting 2019-1 is verduidelijkt dat deze overzichten alleen in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening dienen te worden opgenomen. 

 

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de met de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

 

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. 

 

Voor tijdelijke verschillen die voortvloeien uit herwaardering van activa wordt conform artikel 2: 390 lid 5 BW géén latentie gevormd. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling plaatsvindt tussen de vordering en de schuld en de corporatie tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

 

Schattingswijziging

In de jaarrekening 2019 is sprake van de volgende schattingsafwijkingen:

  • De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat op basis van de uitgangspunten in Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Het “validatie effect” van het handboek 2018 alsmede wijzigingen in de rekenmethodiek betreffen een schattingswijziging. Het “validatie effect” van het handboek 2018 kan niet zuiver worden bepaald. Hierdoor kan er geen cijfermatige indicatie van de invloed van deze schattingswijziging worden gegeven.
  • In december 2019 heeft Aedes de handreiking ‘De verwerking van latente belastingen in de jaarrekening van woningcorporaties’ gepubliceerd. Deze handreiking heeft enerzijds als doel om nader invulling te geven aan de wijzigingen in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’. Anderzijds wordt met deze handreiking gestreefd naar een uniforme verwerkingswijze van belastinglatenties door woningcorporaties. Bij Velison Wonen zijn naar aanleiding van de Handreiking van Aedes de volgende wijzigingen doorgevoerd:
    • Er wordt geen separate latentie inzake afwaardering lagere WOZ meer gevormd. Ultimo 2018 was deze latentie € 985.000.
    • Door de wijziging van RJ 272.405 zijn de latenties inzake te verkopen woningen en herinvesteringsreserve komen te vervallen. Vanwege de beperkte impact is deze latentie niet als stelselwijziging maar als schattingswijziging verwerkt. 

 

Consolidatie

Stichting Velison Wonen heeft in diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de meerderheid van het stemrecht in de algemene vergadering. De totale omvang van deze zogeheten verbindingen is op de omvang van Stichting Velison Wonen als geheel van een te verwaarlozen betekenis. Stichting Velison Wonen doet daarom een beroep op de consolidatievrijstelling (art. 407 lid 1a BW, boek2, titel 9). 

 

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

 

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Jaarrekening is opgesteld volgens de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor woningcorporaties 2016 (RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) en de Woningwet 2015 met als ingangsdatum 1 januari 2016, respectievelijk de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). 

 

De waardering van onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat draagt bij aan een beter inzicht in het resultaat, de (markt)waarde van de onroerende zaken in exploitatie en de vermogenspositie van Velison Wonen. De realisatie van de marktwaarde in verhuurde staat en de daarmee samenhangende ongerealiseerde herwaardering is evenwel sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Velison Wonen.

 

Wij verwijzen naar het hoofdstuk Onze Financiële positie, van het bestuursverslag waarin is toegelicht dat een gedeelte van de herwaarderingsreserve bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

 

 

 

Grondslagen van waardering

 

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (voor zowel het sociaal als commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekening posten.

 

Uitgangspunten

Uitgangspunten en grondslagen voor toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten en kasstromen aan de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak;

 

Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van het in 2017 door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurd definitief scheidingsvoorstel plus eventuele verkopen binnen de Toegelaten Instelling tussen de DAEB en niet-DAEB-tak geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed. Voor de toerekening van activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijke kasstromen aan deze DAEB-tak of niet-DAEB-tak is de volgende methodiek toegepast:

 

  • Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB of niet-DAEB activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak, respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
  • Wanneer deze toezien op zowel DAEB als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aantal DAEB verhuureenheden ten opzichte van het aandeel niet-DAEB verhuureenheden. De garages en bergingen zijn als gewogen gemiddelde meegenomen in de verdeelsleutel;
  • Vorderingen, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen uit hoofde van vennootschapsbelasting toegerekend aan de DAEB of niet-DAEB-tak op basis van het fiscale resultaat, met toerekening van de voordelen van de fiscale eenheid op basis van de relatieve verdeling qua verhuureenheden. Latente belastingen voor compensabele verliezen worden opgenomen in de tak waar sprake is van deze verliezen. Latente posities uit hoofde van waarderingsverschillen tussen commercieel en fiscaal worden gealloceerd naar de DAEB of niet-DAEB-tak op basis van de relatieve verdeling van het aantal verhuureenheden.

 

Vastgoedbeleggingen

(DAEB en niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie

DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’). 

Velison Wonen hanteert voor, het merendeel van, haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur betrokken en er worden
dus geen vrijheidsgraden toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.

Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

  • Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenheden);
  • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
  • Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);
  • Intramuraal zorgvastgoed.

 

Het vastgoed in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatiegrens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed).

 

Velison Wonen hanteert voor, het merendeel van, haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In de basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Velison Wonen hanteert de basisversie voor:

  • Woongelegenheden;
  • Parkeergelegenheden;
  • Intramuraal vastgoed.

 

Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.

 

Bij deze waardering is geen taxateur betrokken en er worden dus geen vrijheidsgraden toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou zijn gekomen.

 

Velison Wonen hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor:

  • Bedrijfsmatig vastgoed;
  • Maatschappelijk onroerend goed.

 

Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

De fullwaardering van het bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed is tot stand gekomen door gebruik te maken van:

  • De objectgegevens 2019;
  • De vrijheidsgraden 2019 zoals die door Capital Value zijn bepaald (Markthuur, Disconteringsvoet en Exit Yield);
  • De rekenregels zoals voorgeschreven in het Waarderingshandboek 2019.

 

Complexindeling

Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstelling van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft; type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als een geheel aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het berekende effect door aanpassingen in het Handboek marktwaarde 2019 voor de regio IJmond is 0,849.

 

Waardering bij eerste verwerking

Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

 

Waardering na eerste verwerking

Na de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardevermindering of -vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

 

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF-methode). Voor woon- en parkeergelegenheden met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden wordt de marktwaarde bepaald op basis van het doorexploiteerscenario en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van het de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario. 

 

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex, of een deel daarvan op de waardepeildatum 31 december 2019 een ook voor een derde onherroepelijk verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden.

 

Herwaarderingsreserve

Jaarlijks wordt op de balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Niet gerealiseerde winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde en worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Wanneer op complexniveau, de actuele waarde de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (kostprijs) overtreft, wordt een herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

 

Afschrijvingen

Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat wordt niet afgeschreven.

 

Onroerende zaken in ontwikkeling

Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Activering vindt plaats zodra interne formalisering en externe communicatie van het project heeft plaatsgevonden. Bouwrente vormt geen onderdeel van de vervaardigingsprijs.

 

Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie (inclusief macro economische parameters), lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, vindt afwaardering naar de lagere waarde plaats. Deze afwaardering wordt in de resultaten verantwoord onder “Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

 

Onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder de regeling Koopgarant, waarvoor Velison Wonen een terugkoopplicht kent, zijn aangemerkt als financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde met de koper overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de marktwaarde bepaald conform de contractwaarden bij latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaardering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen wordt verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen waardeverminderingen.

 

Voor de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op actuele waarde van de verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkoop onder voorwaarden.

 

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met de lineair berekende afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.

De toegepaste afschrijvingstermijnen zijn respectievelijk voor:

 

 

Beleidswaarde

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden met ingang van het boekjaar 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Velison Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Velison Wonen. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

 

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. (indien full-versie:) Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast;

 

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatie-afspraken met gemeenten. Velison Wonen hanteert in haar beleid een streefhuur voor de woningen van 60-90% van de maximaal redelijke huur;

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Velison Wonen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

a. Meerjarenonderhoudsbegroting voor 10 jaar, waarbij een doorexploitatiescenario is berekend voor de opvolgende 40 jaar;

b. Onderhoudsbedragen zonder indexatie; 

c. Directe onderhoudskosten; 

d. Toegerekende onderhoudskosten.

 

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Velison Wonen hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

a. Beheerslasten zonder indexatie; 

b. Directe beheerslasten;

c. Toegerekende beheerslasten.

 

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

 

Velison Wonen heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde.

 

 

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 51.

 

Latente belastingvorderingen

De latente belastingvordering is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiele vaste activa in deze jaarrekening. De vordering betreft de in de toekomst te vorderen vennootschapsbelasting.

 

Leningen u/g

De leningen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

 

Interne lening

De DAEB-tak heeft bij de administratieve scheiding de niet-DAEB-tak een lening verstrekt. De lening moet binnen 15 jaar afgelost zijn, de start was in 2017 en is gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

Deelneming

Deelnemingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

Overige vorderingen

Bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde inclusief transactiekosten. Daarna tegen geamortiseerde kostprijs (als er geen sprake is van agio of disagio en transactiekosten is deze gelijk aan de nominale waarde).

 

Vlottende Activa

Vastgoed bestemd voor verkoop

Dit betreft vastgoed bestemd voor verkoop (te koop staande woningen per 31 december). De woning is gewaardeerd tegen de marktwaarde (in verhuurde staat).

 

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

 

Vorderingen

De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. 

Op de post huurdebiteuren is een voorziening voor mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De voorziening wordt bepaald op basis van een statische benadering: Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen debiteuren en Minnelijke Schulden Regeling debiteuren worden direct voorzien. 

 

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en internetspaarrekeningen met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen staan tenzij anders vermeld ter vrije beschikking van de stichting.

 

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

 

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. 

Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning hebben plaatsgevonden.

 

Overige voorzieningen 

De overige voorzieningen zijn gevormd voor jubileumuitkeringen aan personeel en loopbaanontwikkelingen.

 

De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van cao-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met geschatte leeftijd en blijfkans. 

 

De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. 

 

 

 

Langlopende schulden

 

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.

 

De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

 

De interne lening van de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak heeft een looptijd van maximaal 15 jaar. Vanaf 2017 is gestart met het aflossen van de lening. De lening is gewaardeerd tegen nominale waarde.

 

Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (VOV) heeft Velison Wonen een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de betreffende onroerende zaken in het economische verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 

 

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De maximale looptijd bedraagt naar verwachting een jaar.

 

 

 

Kortlopende schulden

 

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

 

 

 

Risico’s

 

Kredietrisico

De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders.

 

Renterisico en kasstroomrisico

De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde.

 

Zie voor een nadere toelichting op het gebied van de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen op het gebied van rente-instrumenten de toelichting bij de langlopende schulden.

 

Reële waarde

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

 

Bepaling reële waarden

Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangs¬punten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

 

Valutarisico

Stichting Velison Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.