Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

Gezamenlijk beleid Aw en WSW

De Aw en het WSW hebben Velison Wonen in 2020 volgens het vastgestelde beoordelingskader beoordeeld. De drie gezamenlijke beoordelingsonderwerpen zijn financiële continuïteit, governance en organisatie en het bedrijfsmodel.

 

Het WSW heeft haar jaarlijkse risicobeoordeling uitgevoerd en heeft aangegeven dat Velison Wonen ruimschoots aan alle ratio’s voldoet. Het WSW is geïnformeerd over het opstellen van een nieuwe portefeuille-
strategie. In de volgende beoordeling zal de doorwerking van de strategie op de ratio’s worden besproken. 

 

De integrale oordeelsbrief van de Aw over 2020 is ontvangen; het samenvattende beeld geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen en de integrale beoordeling geeft geen aanleiding tot het doen van interventies of het maken van aanvullende toezichtafspraken. 

 

Bij het uitgevoerde onderzoek is o.a. gebruik gemaakt van de volgende informatie;

  • dVi gegevens 2019;
  • dPi gegevens 2019;
  • Jaarverslag 2019;
  • Meerjarenbegroting 2020 en verder:
  • Managementletter en accountantsverslag 2019;
  • Uitkomst visitatie, rapport van 8 oktober 2020.

 

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Velison Wonen wil een gezonde financiële corporatie blijven, een belangrijk uitgangspunt bij het maken van strategische keuzes. 

 

Velison Wonen hanteert de normen van het WSW en de Aw, met uitzondering van de ICR. We hanteren een gemiddelde norm over vijf jaar van 1,6, waarbij een ICR van 1,4 in enig jaar een absolute ondergrens is.

 

De normen zijn harde randvoorwaarden. De corporatie voldoet aan de eisen die gesteld worden door toezichthouders Aw en WSW, is op korte en lange termijn voldoende liquide om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen en heeft voldoende financiële buffers om risico’s af te dekken.

Velison Wonen houdt rekening met het wettelijk kader, de huidige vastgoedstrategie en het huidige huur- en financiële beleid. Hieronder volgt een toelichting van de voornaamste kengetallen, zoals die door de toezichthouders worden gehanteerd. De kengetallen 2021-2025 zijn afkomstig uit de Prognose informatie (dPi 2020) die aan de Aw en WSW is verzonden. De kengetallen voor 2020 zijn gebaseerd op de jaarrekening.

 

ICR - Interest Coverage Ratio 

De ICR geeft weer in welke mate Velison Wonen en de individuele DAEB en niet-DAEB tak in staat zijn vanuit de operationele activiteiten voldoende kasstromen te genereren om aan de renteverplichtingen te voldoen. Zowel de DAEB als niet-DAEB tak voldoen aan de normen (> 1,6 respectievelijk > 1.8). 

 

 

Solvabiliteit

De solvabiliteit geeft de vermogenspositie van Velison Wonen en de individuele DAEB en niet-DAEB-tak weer. Zowel de DAEB als de niet-DAEB-tak voldoen aan de normen ten aanzien van de solvabiliteit.

 

 

Loan to value (op basis van beleidswaarde)

Dit kengetal meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de “beleidswaarde” van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

 

 

Dekkingsratio

De dekkingsratio beoordeelt of in geval van discontinuïteit de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen.

 

 

Leningen en borgingsplafond

Het borgingsplafond is voor 2020 door het WSW vastgesteld op € 119 miljoen, voor 2021 op € 127,2 miljoen en voor 2022 op € 138 miljoen. Het borgingsplafond is gebaseerd op de financieringsbehoefte van Velison Wonen, zoals opgegeven in de kasstroomprognose dPi 2019 en is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat we op enig moment in het betreffende kalenderjaar mogen hebben uitstaan. 

 

Het uitstaande bedrag aan leningen per 31 december 2020 van € 114,3 miljoen blijft onder het borgingsplafond.

 

In 2020 is een bedrag van € 5,3 miljoen afgelost, waarvan een lening van € 3 miljoen in zijn geheel. In totaal is er voor een bedrag van € 13,5 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Bij het aantrekken van nieuwe leningen wordt rekening gehouden met de vervalkalender en het uitgangspunt dat de jaarlijkse herfinanciering niet boven de gestelde norm van maximaal 15% van de totale lening portefeuille komt. De leningen zijn aangetrokken met rentepercentages die lager liggen dan opgenomen in de begroting 2020.

 

Interne lening

Bij de administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB bezit, heeft Velison Wonen een lening verstrekt aan de niet-DAEB tak. De interne lening bedraagt eind december 2020 € 14,7 miljoen. In 2020 is € 1,4 miljoen afgelost. De lening moet binnen een periode van 15 jaar na 1 januari 2017 volledig zijn afgelost. Op basis van een tienjaars staatsrente plus een opslag is de rente vastgesteld op 1,83%.

 

Treasury

Het treasurybeleid van Velison Wonen is erop gericht om blijvende toegang tot de financiële markten te waarborgen en om de beschikbaarheid over voldoende financiële middelen zeker te stellen. Velison Wonen doet dit door te blijven voldoen aan de gestelde eisen van de geldgevers en sectorinstituten.

 

De primaire taak van de afdeling Financiën is het beheren en beheersen van de financiële posities die voortvloeien uit de normale bedrijfsactiviteiten. Velison Wonen voldoet aan de Beleidsregels verantwoord beleggen, gepubliceerd in de Staatscourant van 30 januari 2015. Wij hebben geen (embedded) derivaten in bezit. Velison Wonen conformeert zich aan de geldende richtlijnen voor derivaten.

 

Velison Wonen heeft een treasurycommissie. De directeur-bestuurder en de manager Financiën maken hier deel van uit. Na het vertrek van de manager Vastgoed begin 2020 is deze positie vacant. De commissie is het afgelopen jaar één keer bijeengekomen. Er werd onder meer gesproken over de (meerjaren-)begroting, de renteontwikkeling, verschuldigde rente over uitstaande banktegoeden en de leningenportefeuille.