Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

Om het beleid te kunnen blijven uitvoeren is het belangrijk dat Velison Wonen financieel gezond is. Zo kunnen we blijven investeren in het bezit om zo optimaal mogelijk onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren.


De inrichting van het traject Verticaal Toezicht van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is met het vaststellen van de ratio’s en grenswaarden afgerond. Omdat begin 2019 de beleidswaarde als nieuw waardebegrip (relevant voor LTV en solvabiliteit) geïntroduceerd is, waren de ratio’s en grenswaarden nog niet definitief. De Aw en het WSW concluderen dat de kwaliteit van de bepaling van de beleidswaarde over de hele linie in de sector sterk is verbeterd. De Aw en het WSW zijn daarmee van mening dat de samenhang tussen de raio’s is versterkt en dat door de inbedding van vastgoedrisico’s en de bepaling van de beleidswaarden de grenswaarden voor DAEB verruimd kunnen worden. Het definitieve normenkader is in 2020 vastgesteld.

 

Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat vanaf 2020 de norm voor DAEB voor de ICR minimaal 1,4 blijft, de LTV 85% (was 75%) wordt en de norm voor de solvabiliteit 15% (was 20%) wordt. Voor niet-DAEB zijn de normen respectievelijk 1,8, 75% en 40%. De dekkingsratio blijft maximaal 70%. 

 

Definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 30 september 2019 in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) nieuwe definities opgenomen voor onderhoud en verbetering en de verwerking daarvan. Om dit onderwerp goed in te bedden binnen de organisatie heeft Velison Wonen extra aandacht aan dit onderwerp besteed. Collega’s van vastgoed en financiën hebben een cursus fiscaliteit onderhoud versus verbeteringen gevolgd. Daarnaast is met de co-makers overleg gevoerd om bij het offreren van werkzaamheden rekening te houden met de verdeling van de kosten naar investeringen en onderhoud. Na controle van de aangeleverde gegevens worden de opdrachten verwerkt in de administratie.

 

Marktwaarde en beleidswaarde

Bij de toerekening van de directe en indirecte kosten in de functionele winst- en verliesrekening zijn de aangescherpte definities van de handleiding SBR-Wonen 2019 toegepast. Bij de verdeling op basis van fte’s is gekeken naar de inhoud van de functies op strategisch, tactisch en operationeel niveau.

 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

De uitbreiding van de woningportefeuille van Velison Wonen is mede het gevolg van de stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 27,5 miljoen gegroeid naar een waarde van € 595 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 4,85%.

 

Het verloop van de waardeontwikkeling is als volgt te schetsen:

 

De grootste mutaties van de marktwaardestijging zijn, behalve de voorraadmutaties en wijziging objectgegevens, de volgende posten:

  • Parameters validatie handboek:
    De disconteringsvoet na validatie die een waardedaling van 60 miljoen met zich meebrengt; en de markthuur een waardestijging van 24 miljoen;
  • Parameters marktontwikkelingen:
    Door de wijziging van parameters marktontwikkelingen is er per saldo een stijging van de marktwaarde van 11,7 miljoen. De ‘Disconteringsvoet’ die gedaald is met 0,15%, zorgt voor een stijging van 14,9 miljoen en de post markthuur, die gestegen is met 7,16%, zorgt voor een stijging van 24,7 miljoen. De leegwaardeontwikkeling is echter gedaald met 20 miljoen**. Verder zijn er parameteraanpassingen van onderhoud, beheerkosten, belastingen, verhuurdersheffing en macro-economische parameters; per saldo een daling van 7,9 miljoen.

 

**Door de markthuurstijging van in totaal 48,4 miljoen (23,7 miljoen stijging handboek en 24,7 miljoen stijging marktontwikkelingen) zijn veel meer woningcomplexen ten opzichte van 2019 in de marktwaardeberekening van uitpondscenario naar doorexploiteerscenario gegaan. Daardoor daalde de leegwaardeontwikkeling met 20 miljoen.

 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen.

 

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

 

Bij het opstellen van de jaarrekening spreekt het bestuur diverse oordelen uit en maakt het diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap, terwijl het ook de grootste schattingspost betreft waar het bestuur een inschatting
over moet maken voor de jaarrekening.

 

De beleidswaarde kent de marktwaarde in verhuurde staat als vertrekpunt. Hierbij wordt, in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer, aansluiting gezocht bij het beleid van de corporatie
in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

 

Conform de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij moet stil worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit het voorgaande boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Er zijn door Velison Wonen geen aanpassingen doorgevoerd voor de berekenings- systematiek van de normen voor de beleidswaarde 2020 ten opzichte van 2019. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, die ultimo 2020 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Velison Wonen actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.
  • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Velison Wonen van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kunnen de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid;

 

In het boekjaar is de beleidswaarde toegenomen van € 274,4 miljoen naar € 283,4 miljoen. Deze toename wordt met name veroorzaakt door:

  • Voorraadmutaties: toevoeging nieuwbouwcomplexen;
  • Wijziging rekenmethodiek (minimale mutatiekans verhoogd van 2 naar 4% en renovatiejaar toegevoegd);
  • Mutatie objectgegevens (contracthuur en WOZ-waarde verhoogd. Aantal leegstaande woningen verlaagd);
  • Wijziging parameters marktwaarde (verlaging verhuurdersheffing en historische leegwaardestijging, verhoging disconteringsvoet);
  • Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde (beheernorm, onderhoudsnorm en beleidshuur gestegen).

 

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Velison Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 312 miljoen. 

 

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2020 bestaat uit de volgende onderdelen:

 

 

Dit impliceert dat circa 52% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.