Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2019

Om haar beleid te kunnen blijven uitvoeren is het belangrijk dat Velison Wonen financieel gezond is. Zo kunnen we blijven investeren in ons bezit om zo onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren.


Definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op 30 september 2019 in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (RTIV) nieuwe definities opgenomen voor onderhoud en verbetering en de verwerking daarvan. Dit omdat het onderscheid tussen onderhoud en investeringen in de bestaande voorraad niet altijd even duidelijk was. 

 

SBR-Wonen (het kenniscentrum van woningcorporaties in de sociale sector) heeft gestreefd naar eenduidigheid van definities en heeft deze afgestemd met verschillende partijen. Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij de fiscale definities van onderhoud en verbeteringen. 

 

Na overleg met de betrokken partijen werd het begrip ‘ingrijpende verbouwing’ geïntroduceerd. Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een woning of complex technisch en economisch gezien hoogst verouderd is. Een ingrijpende verbouwing is dan ook een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid of complex. Na de renovatie zullen de woningen weer een hedendaagse kwaliteit hebben. Vooral bij energetische projecten in samenhang met renovatiewerkzaamheden zal het begrip ‘ingrijpende verbouwingen’ van toepassing zijn. Om een ingrijpende verbouwing (renovatie) als investering te kunnen aanmerken zal het project getoetst worden aan een aantal criteria.

 

In de meerjarenbegroting 2020-2024 houden we rekening met de aangepaste definities.

 

Voor de jaarrekening 2019 is het nog niet verplicht de nieuwe definities door te voeren, voor de beleidswaarde 2019 is dit echter wel verplicht.

 

Marktwaarde en beleidswaarde

Bij de toerekening van de directe en indirecte kosten in de functionele winst- en verliesrekening zijn de aangescherpte definities van de handleiding SBR-Wonen toegepast. Bij de verdeling op basis van fte’s is gekeken naar de inhoud van de functies op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Ten opzichte van 2018 ontstaan er verschillen bij de toerekening van kosten naar onderhoud en overige organisatiekosten, die hoger uitvallen en de toerekening van de kosten naar lasten verhuur en beheer die lager uitvallen. Omdat de overige organisatiekosten geen onderdeel uitmaken van de berekening van de beleidswaarde heeft dit een positief effect op de beleidswaarde.

 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde:

Het jaar 2019 kenmerkt zich door sterk stijgende huizenprijzen. Voor de woningportefeuille van Velison Wonen heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 79,7 miljoen gegroeid naar een waarde van € 568,1 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 16,4%.

 

Het verloop van de waardeontwikkeling is als volgt te schetsen: 

 

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van de stijging van de WOZ-waarden van de woningen, waardoor de gehanteerde leegwaarde stijgt. In de marktwaarde is het gemiddelde bij het uitpondscenario gedaald. Dat geldt ook voor de gemiddelde markthuur, die door aanpassingen in de validatie van het handboek modelmatig waarderen is gedaald. Er is hierbij gekeken naar de markthuur in onze regio. Door marktontwikkelingen is de gemiddelde disconteringsvoet naar beneden aangepast. 

 

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen.

Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip; de beleidswaarde. Corporaties vermelden sinds het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. 

 

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat die hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

 

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte tijdens dit overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

 

Bij het opstellen van de jaarrekening spreekt het bestuur diverse oordelen uit en maakt het diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. Dit is in het bijzonder van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap, terwijl het ook de grootste schattingspost betreft waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

 

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij wordt, in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer, aansluiting gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

 

Conform de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij moet ook stil worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit het voorgaande boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Ten behoeve van de nadere duiding van de beleidswaarde is voor de beleidswaarde ultimo 2019 nader invulling gegeven aan de definitie van onderhoud en verbetering. Ook is er nadere duiding gegeven aan de toerekening van kosten aan onderhoud, beheer of overige organisatiekosten.

De onzekerheden op dit vlak in de beleidswaarde zijn daarom kleiner geworden. Voor het overige zijn er geen aanpassingen doorgevoerd in de beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

  • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Velison Wonen van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de Huurdersraad over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kunnen de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, die ultimo 2019 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 opgenomen
    disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Velison Wonen actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen, krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

 

In het boekjaar is de beleidswaarde toegenomen van € 248,3 miljoen naar € 274,4 miljoen Deze toename wordt met name veroorzaakt door:

  • Wijziging rekenmethodiek (er worden geen overdrachtskosten en verouderingskosten meer ingerekend;
  • Wijziging parameters marktwaarde (verlaging disconteringsvoet);
  • Wijziging waarderingsparameters beleidswaarde (verschuiving van beheernorm naar onderhoudsnorm door andere toerekening indirecte kosten).

 

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie:

Het bestuur van Velison Wonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit en het niet-DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 296 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen: 

 

 

Dit impliceert dat circa 52% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.