Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

3.2.1 Woningmarkt - Doelgroepen

Velison Wonen zet zich in voor het bieden van een divers woningaanbod voor mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast richt Velison Wonen zich op woningzoekenden met een laag- of middeninkomen (€ 39.055 - € 47.825). Bij deze doelgroepen is er extra aandacht voor kwetsbare doelgroepen en specifieke doelgroepen, zoals benoemd in de woonvisie. 

 

Starters

Velison Wonen helpt jongeren en studenten bij het zoeken naar een geschikte woning via een voorrangslabel op voor hun geschikte woningen. Studenten worden geholpen met het buiten het woonruimteverdeelsysteem beschikbaar stellen van woningen en kamers door via intermediaire verhuur in samenwerking met het Nova College.

 

Gezinnen

Het aantrekken van gezinnen is een doelstelling in de Woonvisie van de gemeente Velsen. Velison Wonen probeert dit samen met de collega-corporaties te realiseren. Grote eengezinswoningen worden daarom met een voorrangslabel aangeboden in het woonruimteverdeelsysteem.

 

Senioren 65+

Velison Wonen wil de groeiende groep 65-plussers een geschikte en toekomstbestendige woning bieden om het langer zelfstandig kunnen wonen te bevorderen. Daarom wijzen wij goed toegankelijke woningen met voorrang toe aan deze doelgroep.

 

Bijzondere doelgroepen

Via directe bemiddeling worden woningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld via een kanscontract of een regulier contract. Bijzondere doelgroepen zijn huurders en woningzoekenden met een beperkte mate van zelfredzaamheid of een urgente woonvraag. Denk hierbij aan huurders met verward gedrag, mensen met een zorgvraag, vergunninghouders en herstructureringskandidaten. 

 

Een kanscontract is een begeleidingsovereenkomst waarbij een begeleidende organisatie of zorgpartij betrokken is. In 2020 zijn twee woningen op basis van een kanscontract toegewezen. 

 

Intermediaire verhuur

Een aantal specifieke doelgroepen heeft behoefte aan kleinschalige locaties waar naast wonen ook zorg kan worden geleverd. Bijvoorbeeld aan mensen die beschermd wonen, aan maatschappelijke opvang en aan economisch daklozen. 

 

Velison Wonen verhuurt geschikte woningen of complexen aan intermediairs, die de woningen vervolgens verhuren aan mensen die - vanwege lichamelijke en/of geestelijke beperkingen - woonbegeleiding nodig hebben. Dit betreft onder meer stichting Ook voor jou (bewoners met een beperking), het Nova college (studenten aan het Maritiem College), Brijder (verslavingszorg), Zorgbalans De Molenweid (ouderen met een beperking en dementerenden) en Stichting de Waerden voor andere bewoners met een zorgvraag. In 2020 zijn 27 woningen toegevoegd in Stadspark ten behoeve van stichting Philadelphia.

 

Bemiddeling

Bemiddeling wordt met name ingezet voor specifieke groepen zoals woningzoekenden met een urgente woonvraag zoals herstructureringskandidaten en woningzoekenden met een beperking of zorgvraag. Velison Wonen maakt daarnaast gebruik van de vrije toewijzingsruimte voor corporaties bij bemiddeling om maatwerk te kunnen leveren voor doorstroming of om ernstige overlast situaties op te lossen.

 

Huisvesting statushouders

Velison Wonen begon 2020 met een voorstand van elf personen in de taakstelling. Dit vloeide voort uit huisvesting in voorgaande jaren op de locaties aan de Eenhoornstraat in IJmuiden, op de Platbodem in Velserbroek en Dobbiuslaan in Santpoort-Noord. 

 

Met de 2020 opgelegde taakstelling van zes personen heeft Velison Wonen drie statushouders gehuisvest en dienen nog drie personen worden gehuisvest. 

 

Spoedzoekers

Sinds 2020 maakt Velison Wonen deel uit van een pilot van de gemeente om spoedzoekers te huisvesten. Op de locatie Torricellistraat zijn vier kamers voor deze doelgroep gereserveerd. 

 

3.2.2 Woningmarkt - Breed en betaalbaar woningaanbod

Velison Wonen investeert in betaalbare en bereikbare huurtarieven door deze af te toppen op de diverse huurgrenzen. Zo realiseren wij een divers aanbod. Ook is er een betaalbaarheidsmeter beschikbaar voor huurders, om een goede financiële afweging te kunnen maken bij het zoeken van een geschikte woning. Voor zittende huurders investeert Velison Wonen in betaalbaarheid door duurzaamheidsinvesteringen en verbeteren van de energielasten en een beperkte
jaarlijkse huurverhoging. Als huurders onverhoopt betalingsproblemen krijgen, biedt Velison Wonen schuldhulpverlening. Via tijdige en gecontroleerde processen bij huurachterstanden proberen wij huis-
uitzettingen te voorkomen.

 

Breed woningaanbod

Velison Wonen biedt haar huurwoningen aan tegen diverse huurprijzen. Zo wordt een brede doelgroep bediend. Wij streven naar een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. In het huurbeleid 2016-2018 is op complexniveau bepaald in welke huurklasse woningen worden aangeboden. 

In tabel 3.2.2.a Gewenste portefeuilleverdeling, is opgenomen naar welke verdeling in huurprijs van het vastgoed per wijk wordt gestreefd na volledige mutatie. 

 

In tabel 3.2.2.b Verdeling VHE’s per huidige netto huur eind 2019 (zie de bijlage Tabellen) is de huidige verdeling naar huurklassen weergegeven. De realisatie van de gewenste verdeling is afhankelijk van het aantal mutaties.

 

Zie tabellen 3.2.2.a en 3.2.2.b in de bijlage Tabellen.

 

In 2020 heeft 76% van de woningvoorraad een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (€ 663,40). Bij 11% van ons bezit bevindt de huurprijs zich onder de kwaliteitskortingsgrens van € 432,51. Ons huidige huurbeleid resulteert in een gedifferentieerd woningaanbod op wijkniveau en voldoende beschikbaarheid en betaalbaarheid.

 

Het bezit is als volgt opgedeeld:

  • Huren tot kwaliteitskortingsgrens € 432,5111%
  • Huren tot 1e aftoppingsgrens € 619,01 46%
  • Huren tot 2e aftoppingsgrens € 663,4019%
  • Huren tot liberalisatiegrens € 737,1416%
  • Huren niet-DAEB 8%

 

Zie tabel: 3.2.2.b

 

Betaalbaarheid

Het huurbeleid van Velison Wonen kende in 20120 dezelfde uitgangspunten als in 2019:

  • Goede betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid;
  • Realisatie vastgestelde wensportefeuille in huurklassen;
  • Differentiatie binnen wijken en buurten en eventueel complexen;
  • Goede financiële positie.

 

Betaalbaarheidsonderzoek

Volgens betaalbaarheidsonderzoek in 2020 blijkt dat ondanks de verbeterde betaalbaarheid toch nog risicogroepen met betaalrisico’s aandacht vragen. De betaalrisico’s betekenen in de praktijk dat huishoudens moeten bezuinigen op hun uitgaven voor sociale participatie of wellicht moeten worden bijgestaan door derden.

 

Gezinnen met twee kinderen met recht op huurtoeslag kennen relatief het vaakst de grootste betaalrisico’s. In kwantitatieve zin kennen de alleenstaanden tot de AOW-leeftijd de grootste betaalrisico’s. 

 

Huurverhoging 2020

In 2020 is in overleg met de Huurdersraad de jaarlijkse huurverhoging bepaald. In plaats van het bepalen van de afstand tot de maximale redelijke huur is in 2020 gekozen om bij de lagere huren een hogere huurverhoging te berekenen. De hoogste huurklassen zijn vrijgesteld van en huurverhoging. 

 

Voor de huurders is voor 2020 een huurverhoging vastgesteld van 0 t/m 4 % (huursombenadering) en van 2,6 % voor niet-DAEB bezit (inflatievolgend). Daarnaast is er een inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6 % doorgevoerd voor huurders met een inkomen boven de € 42.436 (peildatum 2017). Binnen deze inkomensgroep zijn enkele groepen uitgezonderd zoals AOW-gerechtigden en grote gezinnen.

 

Het verschil tussen de kwaliteitskortingsgrens en de 1ste aftoppingsgrens is groot. Om de huurverhoging te differentiëren is er een categorie tussen geplaatst.

 

 

Huurachterstanden

Naast betaalbaarheid van het wonen is de beheersing van de huurachterstanden een belangrijk volkshuisvestelijk thema. Op 31 december 2020 bedroeg de bruto huurachterstand 1,24% van de totale huurinkomsten en servicekosten. 

 

Velison Wonen werkt doorlopend aan het zo laag mogelijk houden van de huurachterstanden. Huurders met een maand huurachterstand worden actief benaderd. Er wordt maatwerk geboden en geprobeerd om in een zo vroeg mogelijk stadium van de huurachterstand tot een oplossing te komen.

 

Huurachterstanden in relatie tot COVID-19

In 2020 heeft Velison Wonen extra inspanningen geleverd om te achterhalen of het ontstaan van ‘nieuwe’ huurachterstanden te maken hadden met maatregelen in het kader van COVID-19. Met name bij de eerste lockdown zijn veel persoonlijke gesprekken gevoerd wanneer een ‘nieuwe’ of ‘ongebruikelijke’ huurachterstand werd geconstateerd. Uit de gesprekken bleek inderdaad dat veel huurders door baanverlies en door aanvraag van een uitkering in betalingsproblemen kwamen. Met name huurders die normaliter geen problemen kenden kwamen nu in beeld. Eind juli 2020 werden veel aanmaningen verzonden die een voortvloeisel zijn van de oplopende achterstanden. 

Velison Wonen heeft in alle gevallen een betalingsregeling op maat kunnen treffen, met de toezegging in een later stadium weer contact op te nemen of contact te onderhouden. In de gesprekken gaven de huurders blijk van een positief gevoel over de persoonlijke aanpak en de coulance die Velison Wonen hanteert. Gaandeweg werd zichtbaar dat de huurders waarmee de afspraken zijn gemaakt, deze ook goed werden nagekomen. 

 

Overige feiten en cijfers per 31 december 2020

  • 115 lopende betalingsregelingen;
  • 94 zaken bij de deurwaarder;
  • 3 trajecten schuldsanering;
  • 11 trajecten minnelijke schikking;
  • 1 faillissement;
  • 2 huurders ondergebracht in het preventieproject;
  • 4 ontruimingen.

 

3.2.3 Woningmarkt - vraag naar huurwoningen

Velison Wonen streeft naar een goede woonruimteverdeling en snelle verhuur van leegkomende woningen. Wij proberen doorstroming optimaal te houden en deze te bevorderen waar dat wenselijk is. 

 

Verhuringen

In 2020 zijn 335 nieuwe verhuringen, inclusief garages, gerealiseerd. Door de oplevering van de 48 woningen ‘De Duinen’ en 54 woningen ‘Stadspark’ ligt het aantal verhuringen hoger dan in voorgaande jaren. 

 

Zie tabel 3.2.3.a in de bijlage Tabellen voor het overzicht van de verhuringen via het woonruimteverdeelsysteem en tabel 3.2.3.b voor het overzicht van de verhuringen buiten het woonruimteverdeelsysteem.

 

Woningen die niet via het woonruimteverdeelsysteem worden aangeboden, vallen onder de zogenaamde bemiddelingen. Kandidaten worden voorgedragen door de gemeente Velsen (WMO, statushouders, kanscontracten), de corporaties zelf (vrije toewijzingsruimte) of Zorgbalans. Onder de bemiddelingen vallen ook de handmatige matches waarbij een urgent woningzoekende buiten het woonruimteverdeelsysteem om wordt gekoppeld aan een vrijgekomen woning.

 

Inkomensgrens en 80-10-10-regeling

Bij toewijzing van de sociale huurvoorraad houden woningcorporaties rekening met het inkomen van de kandidaat-huurder. 

 

In 2020 zijn de inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning: 

  • Minimaal 80 % van de toewijzingen is bestemd voor de inkomenscategorie met een inkomen tot € 39.055.
  • Daarnaast mag de corporatie 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan kandidaten met een inkomen tussen € 39.055 en € 43.574 (de zogenaamde lage middeninkomens). In 2020 komen we in deze categorie uit op een realisatie van 2%. Realisatie is afhankelijk van het vrijkomen van huurwoningen met een huurprijs dicht bij de DAEB-grens van € 737,14 (prijspeil 2020). 
  • Kandidaten met een inkomen boven de € 43.574 komen niet in aanmerking voor een woning met een huur onder de DAEB-grens. Tot 10% mag hiervan worden afgeweken. Velison Wonen gebruikt deze ruimte om ouderen met een zorgindicatie, waarvan het inkomen boven deze grens ligt, toch te kunnen huisvesten in woon-zorgcomplexen. Voor 2020 ligt het gerealiseerde percentage op 3%. 

 

Ook het inkomen van de kandidaat bepaalt of de huurprijs van de zorgwoning op de huurtoeslaggrens of niet-huurtoeslaggrens gehanteerd wordt.

 

Velison Wonen wijst passend toe, ook in 2020 is volledig passend toegewezen.

 

Onze geliberaliseerde woningen hebben een huurprijs tussen de €737,14 en € 950,00. Deze woningen worden met voorrang aangeboden aan huishoudens met een middeninkomen (tussen € 39.055 en € 47.825). In 2020 zijn er acht woningen in dit segment verhuurd. Dit komt neer op 2%.

 

Doorstroming 75+ huurders

In 2020 heeft Velison Wonen de ‘Doorstromings-
regeling voor 75+ huurders’ voortgezet. Het doel is te komen tot passender wonen voor oudere huurders en het bevorderen van doorstroming vanuit eengezinswoningen. Ook biedt deze regeling de doelgroep de kans een etagewoning met voorrang te verhuizen naar de begane grond in hetzelfde complex. Zo wordt langer zelfstandig wonen bevorderd. In 2020 betrof dit elf toewijzingen, op basis van de seniorendoorstroomregeling. Daarvan zijn er zeven in de nieuwe appartementen van ‘De Duinen’ gehuisvest.

 

Zie tabel 3.2.3.c Woningtoewijzing en 3.2.3.d Samenstelling bezit in de bijlage Tabellen.

 

3.2.4 Woningmarkt - Terugkoop en verkoop

In 2020 heeft Velison Wonen twee appartementen onder de Koopgarant-regeling teruggekocht. Deze appartementen zijn toegevoegd aan de sociale huurvoorraad. Er is één eengezinswoning op de vrije markt verkocht. Deze woning was in 2019 teruggekocht en bleek ongeschikt voor de sociale verhuur. Op 31 december 2020 waren er nog 22 Koopgarantwoningen die in de toekomst moeten worden teruggekocht. Van deze 22 zijn er veertien bestemd voor sociale verhuur en acht voor de vrije verkoop.