Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2019

3.2.1 Woningmarkt - Doelgroepen

Velison Wonen biedt een divers aanbod van woningen voor mensen in de sociale huursector en voor mensen met een laag- of midden-midden inkomen (€ 38.035,- tot € 48.625,- per jaar). Binnen dit segment is er extra aandacht voor kwetsbare en andere specifieke doelgroepen, zoals omschreven in de Woonvisie.

 

Starters

Velison Wonen ondersteunt jongeren en studenten
via een voorrangslabel voor woningen die bij deze doelgroep passen. Studenten worden bovendien geholpen door het buiten het woonruimteverdeelsysteem beschikbaar stellen van woningen en kamers, via intermediaire verhuur in samenwerking met het Nova College. 

 

Gezinnen

De gemeente Velsen wil meer gezinnen aantrekken. Dit is vastgelegd in de Woonvisie. Velison Wonen werkt hieraan mee door grote eengezinswoningen met een voorrangslabel aan te bieden in het woonruimteverdeelsysteem.

 

Senioren 65+

Velison Wonen reserveert goed toegankelijke woningen voor de groeiende groep senioren. Zo kunnen zij toekomstbestendig en langer zelfstandig (blijven) wonen.

 

Bijzondere doelgroepen

Onder bijzondere doelgroepen rekenen wij huurders en woningzoekenden met een beperkte zelfredzaamheid of met een urgente woonvraag. Hieronder vallen bijvoorbeeld huurders met psychische afwijkingen, mensen met een zorgvraag, maar ook vergunninghouders en herstructureringskandidaten. Deze bijzondere doelgroepen helpen wij direct of via een intermediair aan passende woonruimte.

 

Ook bieden wij kanswoningen aan mensen die in hun vorige woning een overlastdossier of betalingsproblematiek hebben opgebouwd. Met deze doelgroep worden specifieke afspraken gemaakt of contracten opgesteld, in samenspraak met zorgpartijen. Zo krijgt deze doelgroep een tweede kans. In 2019 zijn er elf nieuwe kanscontracten afgesloten. 

 

Intermediaire verhuur

Er is behoefte aan kleinschalige locaties voor wonen in combinatie met zorg en/of maatschappelijke opvang. Bijvoorbeeld voor vrouwenopvang, ex-gedetineerden, economisch daklozen en mensen die beschermd dienen te worden. Woningen en locaties in ons bezit die hiervoor in aanmerking komen, verhuren wij aan intermediairs die deze ruimtes aan de relevante doelgroepen verhuren, in combinatie met passende begeleiding. Enkele voorbeelden: ‘Ook voor jou’, voor hulp aan bewoners met een beperking, Brijder voor verslavingszorg, Zorgbalans de Molenweid voor ouderen met een beperking en Stichting de Waerden voor mensen met een beperking. 

 

Bemiddeling

Voor specifieke woningzoekenden met een urgente woonvraag zoals herstructureringskandidaten en woningzoekenden met een beperking of een zorgvraag, wordt er bemiddeld. Om maatwerk te kunnen leveren voor doorstroming of ernstige gevallen van overlast op te lossen, maakt Velison Wonen bovendien gebruik van de vrije toewijzingsruimte voor corporaties.

 

Huisvesting statushouders

Door de oplevering van de locaties aan de Eenhoornstraat in IJmuiden, op de Platbodem in Velserbroek en Dobbiuslaan in Santpoort-Noord, heeft Velison Wonen ook in 2019 haar taakstelling gehaald en is er een voorstand op de taakstelling van 11 personen. 

3.2.2 Woningmarkt - Breed en betaalbaar woningaanbod

Velison Wonen investeert in het betaalbaar en bereikbaar houden van de huren door de huur van haar woningen af te toppen op de diverse huurgrenzen. Op deze manier realiseren wij een divers aanbod. Potentiële huurders kunnen de betaalbaarheidsmeter gebruiken om een goede financiële afweging te maken bij het zoeken naar en kiezen voor een geschikte nieuwe woning. 

 

Voor de huidige huurders investeert Velison Wonen in betaalbaarheid door duurzaamheidsinvesteringen, het daardoor verbeteren van de energielasten en een beperkte jaarlijkse huurverhoging. Als huurders onverhoopt met betalingsproblemen worden geconfronteerd, biedt Velison Wonen schuldhulpverlening aan. Door tijdig en gecontroleerd in te grijpen bij huurachterstand willen wij huisuitzetting voorkomen.

 

Breed woningaanbod

Velison Wonen biedt huurwoningen tegen verschillende huurprijzen, om zo een brede doelgroep te bedienen. Daarbij steven wij altijd naar een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. In het huurbeleid 2016-2018 is op complexniveau bepaald in welke huurklasse woningen worden aangeboden. 

 

In tabel 3.2.2.a Gewenste portefeuilleverdeling, is opgenomen naar welke verdeling in huurprijs van het vastgoed per wijk wordt gestreefd na volledige mutatie. 

 

In tabel 3.2.2.b Verdeling VHE’s per huidige netto huur eind 2019 (zie de bijlage Tabellen) is de huidige verdeling naar huurklassen weergegeven. De realisatie van de gewenste verdeling is afhankelijk van het aantal mutaties.

 

Betaalbaarheid

Het huurbeleid van Velison Wonen kende in 2019 dezelfde uitgangspunten als in 2018:

  • Goede betaalbaarheid en voldoende beschikbaarheid;
  • Realisatie vastgestelde wensportefeuille in huurklassen;
  • Differentiatie binnen wijken en buurten en eventueel complexen;
  • Goede financiële positie.

 

Betaalbaarheidsonderzoek

Conform de prestatieafspraken 2019 heeft een betaalbaarheidsonderzoek plaatsgevonden.

Als gevolg van het passend toewijzen, in combinatie met een periode van hoogconjunctuur en verlaging van de streefhuren door de corporaties, is de betaalbaarheid van het wonen in Velsen voor de doelgroep met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) verbeterd in vergelijking met het betaalbaarheidsonderzoek 2016. 

 

Betalingsrisico’s

Het betaalbaarheidsonderzoek bracht enkele financieel risicovolle doelgroepen aan het licht:

  • Huurtoeslaggerechtigde gezinnen met twee of meer kinderen;
  • Eénpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd; 
  • Lage inkomens in de groep niet-huurtoeslagontvangers.

 

Huurverhoging 2019

Voor de huurders is voor 2019 een huurverhoging vastgesteld van 0 t/m 2,6% (huursombenadering) en van 1,6% voor niet-DAEB bezit (inflatievolgend). Daarnaast is er een inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,2% doorgevoerd voor huurders met een inkomen boven de € 42.436,- (peildatum 2017). Binnen deze inkomensgroep zijn enkele groepen uitgezonderd zoals AOW-gerechtigden en grote gezinnen.

 

De beheersing van huurachterstanden is een belangrijk volkshuisvestelijk thema. Op 31 december 2019 bedroeg de bruto huurachterstand 1,29% van onze totale huurinkomsten en servicekosten (1,37% in 2018). 

Velison Wonen probeert het aantal huurachterstanden zo laag mogelijk te houden. Huurders met een maand achterstand worden actief benaderd. Om zo vroeg mogelijk tot een oplossing te komen, wordt bij huurachterstand maatwerk geleverd.

 

Contractueel dient de huur op de eerste van de maand voldaan zijn. Een aantal huurders betaalt de huur pas in de loop van de maand (de zogeheten ‘slepers’). Om huurachterstand te voorkomen, biedt Velison Wonen hen de mogelijkheid tot een betalingsregeling. 

 

 

3.2.3 Woningmarkt - vraag naar huurwoningen

Velison Wonen streeft naar een goede woonruimteverdeling en een snelle verhuur van leegkomende woningen. Wij bevorderen doorstroming waar dit mogelijk en wenselijk is. 

 

Verhuringen

In 2019 zijn er 263 nieuwe verhuringen gerealiseerd. Via het aanbodmodel zijn er 244 woningen verhuurd. Er zijn ook twaalf intermediaire verhuringen geweest, waardoor het aantal verhuringen van woongelegenheden op 256 uitkomt. Verder zijn er zeven garages opnieuw verhuurd.

 

Woningen die niet via het woonruimteverdeelsysteem worden aangeboden, vallen onder de zogenaamde bemiddelingen. Kandidaten worden voorgedragen door de gemeente Velsen (Wmo, statushouders, kanscontracten), de corporaties zelf (vrije toewijzingsruimte) of Zorgbalans. Onder de bemiddelingen vallen ook de handmatige matches waarbij een urgent woningzoekende, buiten het woonruimteverdeelsysteem om, wordt gekoppeld aan een vrijgekomen woning.

 

Zie tabel 3.2.3.a in de bijlage Tabellen voor het overzicht van de verhuringen via het woonruimteverdeelsysteem en tabel 3.2.3.b voor het overzicht van de verhuringen buiten het woonruimteverdeelsysteem.

 

Doorstroming 75+ huurders

In 2019 heeft Velison Wonen de ‘Doorstromingsregeling voor 75+ huurders’ voortgezet. Met deze regeling willen wij passender wonen voor deze doelgroep realiseren om tegelijkertijd doorstroming vanuit eengezinswoningen op gang te brengen. Door deze regeling kan men binnen een complex ook met voorrang verhuizen van een etagewoning naar de begane grond. Zo wordt langer zelfstandig wonen bevorderd.

 

In 2019 zijn er vier toewijzingen geweest op basis van deze seniorendoorstroomregeling. In totaal hebben 24 andere kandidaten ook aangegeven gebruik te willen maken van deze regeling. Doorgaans beslaat de periode tussen voorafgaande gesprekken en de realisatie drie tot zes maanden. Dit hangt af van de woonwensen en het beschikbaar komen van passende woonruimte. 

 

Zie tabel 3.2.3.c Woningtoewijzing en 3.2.3.d Samenstelling bezit in de bijlage Tabellen.

 

3.2.4 Woningmarkt - Terugkoop en verkoop

In 2019 heeft Velison Wonen vijf woningen onder de Koopgarant-regeling teruggekocht. Drie hiervan zijn toegevoegd aan de sociale huurvoorraad, één is doorverkocht en één is in voorbereiding voor verkoop.