Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

Velison Wonen wil inspelen op de doelgroep die afhankelijk is van een huurwoning door het bieden van goede en vooral betaalbare huisvesting. Aan de hand van de demografie en woningmarkt van Velsen kunnen we de volgende doelgroepen onderscheiden: 

  • De primaire doelgroep;
  • Mensen met een middeninkomen;
  • Senioren en zorgbehoevenden;
  • Starters en studenten. 

In samenwerking met zorg- en welzijnspartners worden huisvestingsvragen projectgewijs opgepakt. Met het oog op de toekomst stuurt Velison Wonen aan op een breed aanbod, dat erop is gericht om (toekomstige) bewoners te binden.


Ook in 2020 is de jaarlijkse conditiemeting van het bezit uitgevoerd. Op basis hiervan is de onderhoudsbegroting voor 2021 opgesteld. De staat van de woningen van Velison Wonen is goed (conditieniveau 3 volgens de NEN 2767).

 

De binnenkant van veel oudere woningen (ouder dan 50 jaar) voldoet niet volledig aan de eisen van deze tijd. Er is sprake van achterhaalde woontechniek en de installaties zijn verouderd. Het verschil tussen de beleidsmatig vastgestelde vereiste kwaliteit en de huidige kwaliteit is groot. Dit kwaliteitsverschil zal niet tegelijkertijd met de verduurzaming van de woningen worden opgepakt, maar per woning bij mutatie. 

 

Ook is geconstateerd dat badkamer, keuken en/of het toilet in complexen van 25 jaar en 50 jaar (globaal 1000 woningen) voor een groot deel versleten zijn. In het afgelopen jaar zijn er bij mutatie in ongeveer 150 woningen de badkamers, keuken of het toilet vervangen. Daarnaast zijn er op verzoek van bewoners 36 badkamers, 25 keukens en 9 toiletten vervangen. 

 

Met mutatieonderhoud was in 2020 € 2.216.733 gemoeid, met planmatig onderhoud € 4.593.499.

 

In alle woningen van voor 1993 kan asbest zijn verwerkt, bijvoorbeeld in de binnenriolering. Bij uitgebreide werkzaamheden in de woning of bij mutatie wordt een asbestinventarisatie gedaan. Op basis daarvan wordt de woning gesaneerd en wordt aangetroffen asbest verwijderd door een gecertificeerd bedrijf. In totaal is over het afgelopen jaar € 266.716 uitgegeven aan asbestsanering. Wat er precies is aangetroffen en hoe het is verwijderd, wordt vastgelegd in het Landelijk Asbestvolgsysteem (LAVS). 

Sinds voorjaar 2020 is Velison Wonen met Omgevingsdienst IJmond en collega-corporaties uit de regio een proef gestart rond het mutatieprotocol sloopmeldingen. Doel van het mutatieprotocol is om woningen minder lang te laten staan door proces- en inhoudelijke afspraken over de afhandeling van sloopmelding. Zo wordt gestreefd naar een gelijk speelveld voor de betrokken leveranciers. Via auditeren denken wij te zorgen voor verbetering van de asbestverwijderingsketen. Een groot voordeel is dat kortere leegstand huurderving tegen gaat en processen beter op elkaar zijn afgestemd.

 

In 2019 werd geconstateerd dat de achterpaden in het (semi-)openbare gebied matig tot slecht zijn. Omdat de bestrating en erfafscheidingen, verlichting en waterafvoer ook in slechte conditie verkeerden, lag een slimme aanpak voor de hand. Samen met bureau Scope werden de doelen geformuleerd. Het ‘projectgebied’ moest duurzaam, functioneel en veilig gemaakt worden. De aanpak moest klimaat bestendig en circulair zijn. 

 

Er dienden betrouwbare, vakkundige en actief meedenkende partners te worden gevonden. Samen met bewoners zouden sfeervolle en plezierige wijken worden gevormd. Middels de aanbesteding ‘Slimme stegen’ werden vijf partijen gevraagd plannen en visie te presenteren, waarna twee partijen zijn gekozen om ontwerpen te maken voor de achterpaden. Nadat de woningen zijn verduurzaamd, wordt de (semi-)openbare ruimte aangepakt.

 

Woningen ouder dan bouwjaar 1980 zijn geïnspecteerd door gemeente Velsen en Velison Wonen. Deze woningen hebben een relatief lagere brandveiligheid. Velison Wonen heeft haar woningbezit van voor 1980 onder de loep genomen. Van de negentien complexen bleken acht complexen niet te voldoen aan de eisen omtrent brandveiligheid. Een deel van deze complexen wordt de komende jaren aangepast in het kader van het verduurzamingsproject. Voor het andere deel wordt het project Brandveiligheid opgetuigd en zal de uitvoering in 2021 starten.

In 2020 werd € 862.702 aan reparatieonderhoud uitgegeven. Na dit onderhoud informeren wij bij de klant naar diens tevredenheid. Doorgaans is ruim 89% van de klanten tevreden, omgerekend een rapportcijfer van 7,6. Ons doel is dit cijfer minimaal en constant te behalen.

 

Contractonderhoud is het jaarlijks onderhoud waarbij wij contracten hebben afgesloten met derden, bijvoorbeeld voor het onderhoud van liften, cv-ketels, deurautomaten of installaties voor mechanische
ventilatie. Aan dit type onderhoud is door Velison Wonen € 616.183 uitgegeven.

 

In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) dienen voorzieningen geplaatst te worden die het voor mensen met beperkingen (ouderdom, handicap, chronisch psychisch problematiek) mogelijk maken langer zelfstandig te blijven wonen. De gemeente is hiervoor verantwoordelijk, maar kan deze voorzieningen niet zelf aanbrengen. Wanneer een huurder van Velison Wonen een beroep doet op de WMO, besteedt de gemeente het werk uit aan Velison Wonen. Wij declareren de gemaakte kosten vervolgens bij de gemeente. 

 

Velison Wonen en de gemeente hebben aanvullende afspraken gemaakt over de gemeenschappelijke ruimtes in een aantal complexen waar veel ouderen wonen. De kosten van WMO-aanpassingen die daarvoor aangevraagd worden, nemen wij over. Het gaat bijvoorbeeld om hellingbanen voor scootmobielen, knoppen om automatisch deuren te openen. De gemeente blijft steeds de aanvraag beoordelen.

 

VvE

Velison Wonen is met particuliere eigenaren actief in elf Verenigingen van Eigenaars. In 2020 is de elfde VvE opgericht in ons nieuwe complex De Duinen. In 2020 heeft Velison Wonen in totaal € 277.570 aan de VvE’s gedoteerd voor groot onderhoud en contractonderhoud.

 

Zie tabel 3.1.a Onderhoudsuitgaven en tabel 3.1.b Bouwvorm en bouwperiode in de bijlage Tabellen.