Velison Wonen
Bestuursverslag en Jaarrekening 2020

De volkshuisvesting anno 2021 en verder

Velison Wonen is een maatschappelijke organisatie, wij staan midden in de samenleving. Door onze contacten met de huurders, de gemeente, de politie, de collega corporaties en de zorgorganisaties weten we wat er van ons wordt verwacht en wat onze plaats in de maatschappij is.

 

Op dit moment wordt een bijdrage van ons verwacht omtrent drie maatschappelijke woonvraagstukken: 1) het oplossen van het woningtekort 2) het verduurzamen van het wonen 3) het samenleven in buurten. Ieder van deze thema’s raakt onze missie.

 

De drie opgaven hangen nauw samen. Soms is er sprake van overlap. Tegelijk kunnen ze soms juist op gespannen voet met elkaar staan. Een voorbeeld: het oplossen van het woningtekort en het verduurzamen van de woningvoorraad zijn beide dure en tijdrovende opgaven, met consequenties voor onze financiële situatie en de betaalbaarheid (woonlasten) voor onze huurders. Op de snijvlakken tussen de belangrijkste opgaven hebben we daarom nog drie thema’s benoemd die essentieel zijn voor een goede invulling aan onze bijdrage.

 

Samenleven in buurten

Als we willen dat iedereen meetelt en meedoet, moeten mensen elkaar kunnen ontmoeten. Immers: als we elkaar regelmatig ontmoeten, al is het maar eventjes in de straat, de winkel of langs het veld, begrijpen we elkaar beter. 

 

Wij vinden het enorm belangrijk dat iedereen - ongeacht achtergrond, inkomen en opleiding - samenleeft in de buurt. Het groeiende aantal kwetsbare mensen in onze woningen vraagt dan ook begrip en aandacht, van ons maar ook van onze partners. Overigens is het zeer belangrijk daarbij oog te houden voor de technische kwaliteit van onze woningen (zie de paragraaf ‘randvoorwaarden bij wat we doen’) en de woonomgeving. 

 

Verduurzamen

De woningvoorraad is een van de meest energieverbruikende sectoren. Om de in Parijs afgesproken en in Nederland uitgewerkte doelstellingen te halen, moet het tempo van verduurzaming van de woningvoorraad fors omhoog. 

 

Onze visie op de verduurzaming van de gebouwde omgeving luidt dat sociale woningbouw daarin weliswaar een wezenlijke bijdrage gaat leveren, maar dat deze wel gelijk op dient te gaan met de particuliere huur-en koopwoningvoorraad. 

Wij ondersteunen het streven naar een klimaatneutraal gebouwde omgeving in 2050, maar zien kostbare opgaven op andere terreinen. In juli 2020 berekenden de ministeries van BZK, Financiën en EZK samen met Aedes dat de gezamenlijke woningcorporaties tot 2035 ongeveer 30 miljard euro extra nodig hebben om voldoende huizen te bouwen, te verbeteren en te verduurzamen. Ook voor Velison Wonen is het kiezen of delen; het gasloos maken van al onze woningen kost evenveel als het bouwen van 150 sociale huurwoningen.

 

Met onze investeringen willen we ook aandacht besteden aan het aanpakken van onze woningvoorraad en het verduurzamen. De investeringen in betere en duurzamere woningen hebben een tweeledig doel: 

  1. De kwaliteit van onze woningen op niveau houden met betaalbare woonlasten voor onze huurders en 
  2. Aansluiting houden bij het tempo van de technische ontwikkelingen die nodig zijn om in 2050 energieneutraal te kunnen zijn. 

Wij kiezen vooralsnog voor een ‘no regret’-aanpak; het terugdringen van de energievraag. Dit hopen wij vooral te bereiken door optimale isolatie van onze woningen.

 

Oplossen woningtekort

Het woningtekort is sinds de Tweede Wereldoorlog niet zo groot geweest als nu. De woningnood is hard toegenomen en het tekort werd in 2020 geschat op 300.000 woningen. Door het woningtekort stijgen de prijzen, stagneert de doorstroom en hebben starters nauwelijks kans op een eigen woning.

 

Wij verwachten dat de druk op de woningmarkt in de IJmond ook de komende jaren verder gaat toenemen en dat onze woningen en buurten interessanter gaan worden voor bewoners die in Haarlem en Amsterdam geen betaalbare woning kunnen vinden. Wij zijn ervan overtuigd dat ook in de IJmond woningen moeten worden bijgebouwd en zelfs meer dan waarin Velison Wonen kan voorzien.

 

Gezien de vraag dient een stevig deel van die nieuwbouwprogrammering te bestaan uit sociale huur. De door de metropoolregio Amsterdam in 2017 genoemde uitbreiding van 1.100 sociale huurwoningen tot 2030 in Velsen, moet eerder worden gezien als het minimaal mogelijke dan het maximaal noodzakelijke. Wij kunnen slechts een deel van die uitbreiding voor onze rekening nemen, omdat ook een deel van ons investeringsvolume nodig is voor het verbeteren en (no-regret) verduurzamen van onze bestaande woningvoorraad. Niettemin willen wij ons tot het uiterste inspannen om een substantieel deel van de benodigde sociale nieuwbouw voor onze rekening te nemen. Dit betekent dat we in ons huurbeleid de grenzen opzoeken van wat betaalbaar is voor onze huurders en van wat de kwaliteit van onze woningen toelaat. Een uitgekiend portefeuillebeleid is dus noodzakelijk. 

Echter, daarmee zijn we er nog lang niet. Onze bijdrage aan het oplossen van de woningnood hangt immers nauw samen met het aanwijzen van meer geschikte bouwlocaties door de gemeenten in de IJmond en omgeving. 

 

Onze prioriteit ligt bij sociale huurwoningen. Wij willen concentraties van kwetsbare bewoners tegengaan. Wanneer we woningen toevoegen, zijn deze gericht op doorstroming. Uiteraard met een scherp oog voor betaalbaarheid, betrokkenheid en kwaliteit.

 

Velison Wonen en COVID-19

In 2020 heeft Velison Wonen op verschillende gebieden de gevolgen van COVID-19 gesignaleerd en gerapporteerd. Gevolgen waren in meer of mindere mate zichtbaar bij:

  • Woonoverlast;
  • Huurachterstanden;
  • Mutatieproces.

 

Klachten omtrent geluidsoverlast, tuinonderhoud en burenruzies namen na de eerste lockdown opvallend toe. Thuiswerken en sluiting van scholen, waardoor meer geluiden bij buren werd waargenomen, leidden tot meer irritatie in de leefomgeving. Geleidelijk stabiliseerden de klachten en namen af in de laatste maanden van het jaar 2020. 

 

COVID-19 beïnvloedde het proces om huurders met een multi-problematiek snel in een hulpverleningstraject te krijgen. Een huisbezoek of contact met de huurder om een plan van aanpak op te stellen werd bemoeilijkt omdat de hulpverleners ook vanuit thuis werkten. Door een goed contact en samenwerking tussen Velison Wonen en de ketenpartners is voor de meeste problematische situaties een oplossing gevonden. Vervolgstappen of huisuitzettingen zijn grotendeels voorkomen. 

 

Bij het ontstaan van huurachterstanden heeft Velison Wonen in 2020 met veel huurders afspraken kunnen gemaakt voor een betalingsregeling. Deze persoonlijke aanpak werd door de huurders op prijs gesteld. 

Afspraken met de huurders werden goed nagekomen. In het derde tertiaal is een afname van klachten zichtbaar ten opzichte van de eerste twee tertialen.

 

De coronamaatregelen hebben in 2020 een vertragend effect gehad in de doorlooptijd van het mutatieproces, omdat bij de einddatum pas een vervolg gegeven werd aan de werkzaamheden die hieronder vallen. Dit betrof ook het werk van de aannemers en leveranciers die rekening moesten houden met de coronamaatregelen. De woningen werden na de eindinspectie geadverteerd en bezichtiging van de woning vond plaats via een filmpje die na het leegkomen van de woning pas gemaakt kon worden.